פורסט סיטי (Forest City) היא פרויקט נדל"ן ענק שנבנה על אדמה שהוקמה מהים בדרום מדינת ג'והור (Johor), מול סינגפור (Singapore), ותוכנן להכיל 700 אלף תושבים. ביוני 2023 מנתה האוכלוסייה הקבועה שלו כ-8,000 עד 9,000 איש. הפער בין שני המספרים האלה הוא כל הסיפור, והוא גם הסיבה שהמקום מצולם שוב ושוב כעיר רפאים: מגדלים גמורים, מדשאות גזורות, מסדרונות נקיים, וכמעט אף אחד בהם.
אבל זו רק מחצית התמונה, והמחצית השנייה התרחשה בשנתיים האחרונות ובדיוק באותו מקום. מלזיה (Malaysia) הכריזה על פורסט סיטי כאזור הפיננסים המיוחד הראשון שלה, העבירה בחקיקה הגדרה של האי הראשון שבו כאי פטור ממכס, ובנתה שם משטר מס שאין לו אח ורע במדינה. כלומר באותו קמפוס שבו מצלמים מגדלים ריקים מתנהלת כרגע אחת מיוזמות הכלכלה הפעילות של מלזיה. לפני שמכריעים אם זה כשל או ניסיון חילוץ, כדאי לקרוא את שני הצדדים עד הסוף.
מה זה בכלל פורסט סיטי?
הפרויקט יושב בפינה הדרומית מערבית של חצי האי המלאי, קילומטרים ספורים מגבול סינגפור וממערב לג'והור בהרו (Johor Bahru). הוא נבנה על שטחים שיובשו מהים, והראשון שבהם, Pulau Satu, הוא זה שמופיע בחקיקה המלזית תחת השם Forest City Island 1. היזמית היא Country Garden, מחברות הנדל"ן הגדולות שהיו בסין, בשותפות עם גוף בבעלות מדינת ג'והור.
הרעיון המקורי היה שכולו עיר אחת ולא שכונה: מגדלי מגורים, שטחי משרדים, מסחר, בתי ספר, גולף ומרחבים ציבוריים, במכלול אחד מתוכנן מראש. השיווק כוון בעיקר לקונים בסין, שראו בנכס בדרום מזרח אסיה גם השקעה וגם בית שני בטווח נגיעה מסינגפור. התכנון היה לעשרים שנה, וזה חשוב כדי להבין איך פרויקט יכול להיות בעת ובעונה אחת גמור למחצה וגם בעיצומו.
גם השם אינו שיווקי בלבד. התכנון המקורי כלל כיסוי של חזיתות המגדלים בצמחייה אנכית, כך שהבניינים ייראו ירוקים מבחוץ ולא אפורים, וזה מה שמופיע בכל הדמיה של הפרויקט ובחלק מהמגדלים שנבנו בפועל. התוצאה היא שהמקום נראה היום שונה לגמרי מאזור נדל"ן שנעצר באמצע: הוא נראה כמו עיר מעוצבת ומתוחזקת שחסר בה רק דבר אחד.
המספרים שמייצרים את הצילומים
שלושה נתונים מסבירים את כל התמונות שיוצאות משם. הראשון הוא היעד: 700 אלף תושבים. השני הוא האוכלוסייה הקבועה שנמדדה ביוני 2023, כ-8,000 עד 9,000 איש, כלומר בערך אחוז אחד מהיעד. השלישי הוא קצב הבנייה: כ-26 אלף יחידות דיור הושלמו, וכ-80 אחוז מהן "נמכרו".
הצירוף של השני והשלישי הוא מה שמייצר את התחושה. 26 אלף יחידות מוכנות הן הרבה מגדלים, הרבה חניונים והרבה מסדרונות. כשבתוכם גרים כמה אלפי אנשים, מה שרואים אינו אתר בנייה ואינו שכונה, אלא תשתית מלאה שעובדת במתח חשמלי נמוך. המעליות פועלות, הגננים עובדים, השלטים מוארים, והמקום נראה מתוחזק להפליא בדיוק משום שאין בו מי שישחק אותו.
שווה גם להבין איך הכינוי "עיר רפאים" מתחזק את עצמו. מקום כזה מצולם היטב דווקא בגלל שהוא ריק: מסדרון ארוך בלי אדם, לובי מואר בלי תנועה ומגרש חנייה ריק הם תמונות חזקות, והן נכונות. מה שהן אינן מראות הוא מה קורה במתחם המשרדים הקטן שבו יש תפוסה, או בשעות שבהן עובדי התחזוקה והשירותים נמצאים שם. התמונות מתעדות בנאמנות את הפער בין היקף הבינוי להיקף האכלוס, והן אינן מתיימרות למדוד יותר מזה. הבעיה אינה בהן אלא בשימוש שעושים בהן כשמסיקים מהן מספרים.
"נמכרו" ו"מאוכלסות" אינם אותו דבר, וזו הנקודה
כאן נמצאת ההבחנה שכל דיון בפורסט סיטי נשען עליה, והיא נבלעת כמעט בכל כתבה. 80 אחוז הוא נתון מכירות, ולא נתון תפוסה. יחידה שנמכרה לקונה זר היא יחידה שהכסף עליה שולם ובעליה רשומים, אבל אין בכך שום אמירה על כך שמישהו גר בה, מדליק בה אור בערב או קונה במכולת שלמטה.
ההבדל הזה אינו תאורטי בפורסט סיטי, הוא ליבת העניין. חלק גדול מהיחידות נמכר לקונים מחוץ למלזיה כהשקעה או כבית שני, והקונה שלא עבר לגור בנכס פשוט אינו מופיע בשום נתון של אוכלוסייה. כשנוסף לזה שהמגפה ניתקה למשך שנים את מרבית הקונים מהנכס שקנו, מקבלים בניין שכולו מכור ובו מעט מאוד דיירים. לכן שני המספרים, 80 אחוז מכורות וכמה אלפי תושבים, יכולים להיות שניהם נכונים בלי שאחד מהם מוטעה, וכל אחד מהם מתאר דבר אחר לגמרי.
נתון התפוסה היחיד שהפרויקט עצמו פרסם אינו עוסק בדירות בכלל: 59 אחוז תפוסה בשטחי המשרדים הראשונים שהושקו, שהם מתחם קטן מאוד ביחס לכלל הפרויקט. זה נתון שאפשר לעמוד מאחוריו, והוא גם ממחיש כמה צר הבסיס שעליו נמדדת ההצלחה בשלב הזה.
מה החברה אומרת, ואיפה היא סותרת את עצמה?
החברה שמנהלת את המקום מציגה היום מספרים גבוהים בהרבה מאלה של 2023. מסמך שפרסמה באפריל 2026 טוען במקום אחד לאוכלוסייה של "כמעט 20,000" ובמקום אחר באותו מסמך עצמו ל"יותר מ-15,000" דיירים במגדלי המגורים. שתי הטענות אינן יכולות להיות מדויקות שתיהן, ואין לצידן מתודולוגיה או מקור חיצוני. לכן הדרך הנכונה להציג אותן היא כטענת החברה ולא כעובדה, בדיוק כפי שנתון יוני 2023 הוא נתון שנמדד ומצוטט.
אותו מסמך מציג גם מספרי מבקרים שנתיים, והם אף הם נתוני החברה בלבד ללא אימות חיצוני. זה חלק מההיגיון של פרסום כזה: הוא נכתב כדי להתמודד עם הכינוי "עיר רפאים", והוא מודע לו במפורש. בפועל נוצר כאן מצב שבו המקור הזמין ביותר למספרים עדכניים הוא גם הצד שהמספרים משרתים אותו, ולכן הנתון היחיד שאפשר להתבסס עליו כעובדה נותר זה של 2023.
הרקע הכלכלי: מה קרה ליזמית?
אי אפשר להבין את העצירה בלי מה שקרה לחברה שמעבר לים. באוגוסט 2023 דחתה Country Garden תשלומי חוב בהיקף של מיליוני דולרים. באוקטובר 2023 הגיעו חדלויות פירעון צולבות, והן עוררו חשש ממשי שנכסים של החברה מחוץ לסין, פורסט סיטי בכללם, יימכרו או יעוקלו במסגרת הסדר חוב.
החשש הזה שינה את מצב הפרויקט מבחינה מעשית: קונה פוטנציאלי שקול להסתכן בנכס שעתידו תלוי בהסדר חוב בסין, וספק או שוכר שוקל אותו שיקול בדיוק. זה מסביר למה הפסקת ההתקדמות לא נבעה מאיכות הבנייה או ממצב התשתית, שהם דווקא גבוהים, אלא מהמאזן של מי שבנה.
מה שראוי לציון הוא שהתחזוקה לא נעצרה. בפרויקטים שקרסו באמת מה שקורה ראשון הוא שהגינון מתייבש, המעליות נעצרות והחשמל נכבה בשטחים המשותפים, וכאן זה לא קרה. הדבר הזה חשוב כי הוא מה שמשאיר את האופציה פתוחה: מבנה שתוחזק אפשר לאכלס, ומבנה שהוזנח חמש שנים צריך להיבנות כמעט מחדש.
למה דווקא אי פטור ממכס?
ההגדרה של Forest City Island 1 כאי פטור ממכס נשמעת כמו המצאה שנולדה לצורך הפרויקט, אבל היא בעצם כלי שמלזיה מכירה היטב ומפעילה כבר עשורים. לנגקאווי (Langkawi), האי התיירותי בצפון מערב המדינה, היא אי פטור ממכס, וכך גם לבואן (Labuan) שמול חופי בורנאו (Borneo). בשני המקרים הרעיון זהה: לקחת שטח מוגדר ומוקף מים, להוריד בו את מחסום המכס, ולראות אם זרימה של כסף ושל אנשים נוצרת בעקבות זה.
הניסיון המלזי מלמד גם מה הכלי הזה אינו עושה מעצמו. בלנגקאווי, למשל, הפטור אינו גורף: טבק ממוסה שם מאז 2021 ואין בו חיסכון, ואלכוהול מוגבל לליטר אחד לאדם. כלומר מעמד של אי פטור ממכס הוא מסגרת שבתוכה הממשלה בוחרת בקפידה מה כן פטור ומה לא, בהתאם למה שהיא מנסה למשוך. בפורסט סיטי מה שמנסים למשוך אינו קניות אלא הון, ולכן מה שהוזל אינו מכס על סחורות אלא מס על רווחים.
הצד השני: אזור הפיננסים המיוחד הראשון של מלזיה
במקביל לכל זה, מלזיה החליטה לא לתת לפרויקט הזה לשקוע, ובחרה בכלי שמדינות משתמשות בו כשהן רוצות למלא נדל"ן קיים: מיסוי. ביולי 2024 העביר הפרלמנט חקיקה שהגדירה את Forest City Island 1 כאי פטור ממכס. ב-20 בספטמבר 2024 הוכרזו תמריצי אזור הפיננסים המיוחד, ה-SFZ, והוא מוצג כאזור הפיננסים המיוחד הראשון במלזיה.
ההיקף של התמריצים אינו שולי. ראש ממשלת ג'והור תיאר תשעה תמריצים ב-Pulau Satu, ובהם שיעור מס חברות מופחת של אפס עד חמישה אחוזים, מול 24 אחוז שהם התעריף הרגיל במלזיה. משרדי משפחה, כלומר גופים שמנהלים את הון המשפחה שהקימה אותם, זכאים לשיעור של אפס אחוז לתקופה של עד עשרים שנה. מרכזי שירות גלובליים ושירותי העברה בחלק היבשתי של הפרויקט זכאים לחמישה אחוזים לעד עשרים שנה, ולוגיסטיקה מקבלת זיכוי מס השקעה של מאה אחוז לחמש שנים.
התוכנית למשרדי המשפחה, שהושקה בספטמבר 2024, דורשת תנאי כניסה ממשיים ולא רק רישום: נכסים בניהול של 30 מיליון רינגיט לפחות, 10 מיליון רינגיט או עשירית מהנכסים בהשקעות מקומיות או מקודמות, הוצאה מקומית שנתית של 500 אלף רינגיט לפחות, ומשרד פיזי במלזיה. התוצאה עד כה צנועה אך אמיתית: שש משפחתיות אושרו ודיווחו על נכסים בהיקף של 400 מיליון רינגיט, מול יעד ממשלתי של שני מיליארד רינגיט בנכסים בניהול עד סוף 2026.
הכיוון הזה אינו עומד בפני עצמו. פורסט סיטי הוא רכיב בתוך האזור הכלכלי המיוחד ג'והור סינגפור, מסגרת שמלזיה וסינגפור בנו יחד כדי להזרים השקעות ותעסוקה לדרום ג'והור, והיא מה שנותן למקום הזה היגיון גאוגרפי מחדש.
וההיגיון הזה כולו נשען על דבר אחד: המרחק מסינגפור. סינגפור אינה שכנה יבשתית של מלזיה, אלא מחוברת אליה בסוללת כביש ובגשר שני, ובדיוק בקטע הזה של החוף נמצא פורסט סיטי. פער המחירים בין שני צידי המעבר הוא עצום, בשכר, בשכירות ובעלות של כמעט כל דבר, וזה מה שהופך דרום ג'והור לאזור שבו חברה יכולה להחזיק פעילות בעלות אחת ולגיטימציה עסקית של אחרת. פורסט סיטי לא נבנה במקום הזה בטעות, וזה גם מה שמסביר למה מלזיה אינה מוכנה לרשום אותו כהפסד.
איפה הדברים עומדים באוקטובר ובנובמבר 2026?
שני אירועים מהשבועות האחרונים מראים שהכיוון הזה ממשיך. ב-9 באוקטובר 2026 הודיע ראש ממשלת מלזיה אנואר איברהים על כוונה להוסיף לפורסט סיטי מודל של משרד משפחה מרובה, כלומר מנהלי קרנות מורשים שישרתו כמה משפחות במקום אחד ולא משפחה בודדת, מה שמוריד משמעותית את רף הכניסה. באותה הזדמנות נאמר שהתוכנית האב והמסמך המנחה של האזור הכלכלי המיוחד ג'והור סינגפור יושקו עד סוף 2026, ורשות ניירות הערך המלזית אמרה שמלזיה בדרך לעמוד ביעד שני מיליארד הרינגיט בנכסים בניהול עד סוף השנה.
ב-2 בנובמבר 2026 התכנסה בסינגפור לראשונה הוועדה המשרדית לשיתוף פעולה בין ג'והור לסינגפור, והצהרה משותפת שפורסמה באותו יום נקבה במספרים הראשונים של האזור הכלכלי המיוחד. ההשקעות שאושרו בין ינואר 2025 ליוני 2026 מגיעות ל-88.83 מיליארד רינגיט, מתוכן 40.3 מיליארד כבר מיושמות, כלומר כ-45 אחוז. הפרויקטים שאושרו מקושרים ל-28,755 מקומות עבודה פוטנציאליים, ואלה שכבר יצאו לדרך מקושרים ל-12,796 מקומות עבודה. באותה הצהרה נאמר שמלזיה מתכננת לחזק את השירותים הפיננסיים בפורסט סיטי במסגרת יוזמות תקציב 2027.
במילים אחרות, נכון לנובמבר 2026 שני הצדדים של הסיפור חיים זה לצד זה ואין הכרעה ביניהם. מצד אחד אין נתון מאומת שמראה שהעיר התמלאה בתושבים. מצד שני יש כאן משטר מס פעיל, מסגרת בין מדינתית עם מספרים מדידים, ומדינה שממשיכה להצהיר על המקום הזה בשמו בכל תחנה.
פרשת Network School
אפיזודה אחת מיולי 2026 חשובה כאן גם מפני שהיא נגעה ישירות לישראלים. בפורסט סיטי פעלה קהילת co-living ליזמים בשם Network School, והיא נחקרה על רקע טענות שבין המשתתפים בה היו ישראלים בעלי אזרחות כפולה. רשות ההגירה המלזית סרקה 266 זרים מ-40 מדינות ומצאה שלכולם מסמכי נסיעה תקפים. בית הספר נסגר ורישיון העסק שלו בוטל ב-22 ביולי 2026.
שתי המסקנות מהפרשה נפרדות זו מזו. הראשונה היא שהרגישות המלזית לנושא הישראלי אינה תאורטית ואינה מוגבלת לגבול: היא הופיעה כאן כלפי מיזם פרטי בתוך פרויקט דגל. השנייה היא שעובדתית הבדיקה לא אישרה את הטענה שהתניעה אותה. הרקע הרחב, כלומר מה מלזיה אומרת ועושה בנושא כניסת ישראלים ומה המשמעות המעשית למי שמחזיק אזרחות ישראלית לצד דרכון אחר, מפורט במדריך על מלזיה ודרכון ישראלי.
פורסט סיטי גם היה זירה של פשיטה משטרתית על מרכזי הונאה מקוונת, שבה פורקו שני סינדיקטים שפעלו מתוך 32 בתי יוקרה בפרויקט ונעצרו 335 איש, רובם אזרחי סין. זה אינו ייחודי למקום, הוא חלק מתופעה אזורית רחבה, אבל הוא ממחיש מה קורה כשיש מלאי גדול של נכסים גמורים וריקים בשכירות זולה.
איך מגיעים לשם, ומה יש סביב?
מבחינה גאוגרפית המקום נגיש: הוא מחובר בכביש לג'והור בהרו ולשאר דרום המדינה, והנסיעה אליו קצרה. מי שבונה מסלול בדרום ג'והור ממילא עובר באזור הזה, כי ממש בסמוך נמצאת לגולנד מלזיה, שהיא האטרקציה המשפחתית הגדולה של האזור ומפורטת במדריך למלזיה עם ילדים.
החיבור הגדול בין האזור לסינגפור הוא קו ה-RTS בין ג'והור בהרו לסינגפור, שאמור לקצר את המעבר דרמטית. הקו אינו נוסע לפורסט סיטי עצמו, אבל הוא משנה את כל כלכלת הקרבה של דרום ג'והור. המועד העדכני להפעלתו הוא פברואר 2027, אחרי שהתעודה הבטיחותית לא הושלמה בלוח הזמנים המקורי לסוף 2026, וכדאי לבדוק את המועד מול מקור עדכני לפני שבונים עליו. מצב מעברי הגבול והתחבורה בין המדינות מפורט במדריך התחבורה במלזיה.
מה פורסט סיטי מלמד?
הפיתוי הגדול בסיפור הזה הוא להכריע בו. יש מי שמציג את פורסט סיטי כאסון נדל"ני מוחלט ומצרף תמונות של מסדרון ריק, ויש מי שמציג אותו כמנוע פיננסי עולה ומצרף טבלת תמריצים. שני הדיווחים אמיתיים, וכל אחד מהם מסתיר בדיוק את מה שהשני מראה.
וזו בדיוק הסיבה ששווה לדעת לקרוא את המספרים שיגיעו משם בהמשך. נתון של יחידות שנמכרו אינו נתון של אנשים שגרים. נתון של השקעות שאושרו אינו נתון של השקעות שיושמו, וההצהרה מנובמבר 2026 הפרידה בין השניים בעצמה כשציינה ש-40.3 מיליארד רינגיט מתוך 88.83 מיליארד הם החלק המיושם. נתון של משרדי משפחה שאושרו אינו נתון של כסף שכבר מנוהל במלזיה בפועל. בכל אחד מהזוגות האלה המספר הראשון גדול מהשני, וזה טבעי ואינו מעיד על הטעיה, אבל מי שמחליף ביניהם מקבל תמונה אחרת לגמרי מזו שהנתונים מתארים.
מה שכן אפשר לקבוע הוא זה: פורסט סיטי נבנה כעיר מגורים, ומה שמנסים לעשות בו היום הוא משהו אחר לגמרי. משרדי משפחה, בנקאות ולוגיסטיקה אינם תחליף ל-700 אלף תושבים, הם שימוש חלופי במבנים שכבר קיימים. השאלה הפתוחה האמיתית אינה אם המקום "נכשל" או "הצליח", אלא אם אזור מס אטרקטיבי יכול לאכלס מגדלים שנבנו למטרה אחרת לגמרי, ובאיזו קצב. המספרים מ-2 בנובמבר 2026 הם הראשונים שמאפשרים לעקוב אחרי זה, ולכן זו שאלה שיהיה אפשר לענות עליה, אבל לא עכשיו.
